NEL GIUDIZIO DI USUCAPIONE I CREDITORI ISCRITTI DEL TITOLARE FORMALE DEL DIRITTO DI PROPRIETÀ DEVONO CONSIDERARSI LITISCONSORTI NECESSARI
Cassazione Civile, sez. III, sent. n. 29325/2019
“Il creditore garantito da ipoteca iscritta nei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di usucapione del medesimo immobile è litisconsorte necessario nel giudizio di usucapione, con la conseguenza che la sentenza pronunciata all’esito di un giudizio al quale non sia stato posto nelle condizioni di partecipare è a lui inopponibile e potrà, semmai, essere prudentemente apprezzata quale mero elemento di prova dal giudice dell’opposizione di terzo ex art. 619 cod. proc. civ. promossa dall’usucapiente avverso l’espropriazione immobiliare del bene usucapito”
Il caso ha origine da una sentenza resa dal Tribunale di Arezzo che, all’esito di un giudizio di usucapione, ha accertato e dichiarato l’intervenuta usucapione, a favore di due coniugi, di un immobile appartenente al fratello del marito.
Il bene in questione, tuttavia, era gravato da plurime ipoteche iscritte anteriormente alla trascrizione della domanda di usucapione. Pertanto, i creditori garantiti, con opposizione ex art. 404 c.p.c., chiedevano che venisse dichiarata l’inefficacia nei loro confronti della predetta sentenza.
Il Tribunale accoglieva la domanda dei creditori, decisione poi confermata dalla Corte di Appello di Firenze.
I coniugi, dunque, proponevano ricorso in Cassazione articolato in quattro motivi.
In particolare, la Suprema Corte dichiarava inammissibile il terzo motivo di impugnazione, con cui gli usucapienti contestavano la qualità di litisconsorti necessari dei creditori iscritti, poiché ciò costituiva una delle ratione decidendi della decisione di primo grado che, tuttavia, non era stata impugnata in sede di appello e su cui, pertanto, doveva ritenersi maturato il giudicato implicito.
Sebbene inammissibile il motivo di impugnazione, la Corte, rilevata l’assenza di precedenti in materia, ha ritenuto sussistenti i presupposti per una pronuncia d’ufficio nell’interesse della legge.
Con ciò, la Suprema Corte ha rilevato che, dal momento che l’usucapione determina un acquisto a titolo originario della proprietà del fondo con conseguente efficacia retroattiva dell’usucapione stessa, le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli contro il proprietario risultanti da pubblici registri immobiliari devono considerarsi estinte.
Al contempo ha chiarito che i creditori ipotecari del proprietario devono considerarsi litisconsorti necessari nel giudizio di usucapione, poiché quest’ultimo produce l’estinzione diretta e contestuale di ogni diritto reale esistente sul bene; sicché la domanda di usucapione si rivolge direttamente anche nei loro confronti, essendo quest’ultimi titolari di diritto reale risultante da pubblici registri e opponibile erga omnes.
Ne consegue che la sentenza accertativa dell’usucapione, resa all’esito di un giudizio intercorso esclusivamente tra il titolare formale del diritto di proprietà e l’usucapiente, non può spiegare i suoi effetti anche nei confronti dei creditori garantiti da ipoteca iscritta sul bene. Tutt’al più il giudice dell’esecuzione potrà tenerne conto, con motivato e logico apprezzamento, solo come un’eventuale prova dell’intervenuta usucapione.